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持ち家か賃貸か?100年論争に決着

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

持ち家か賃貸か?100年論争に決着

永遠のテーマでもある、持ち家・賃貸論争。

これまでも色んな人によって語られていますが、未だに明確な答えというものは出されていません。

それは当然です。

持ち家か、賃貸か、どちらが良いということは、その人ごとの立場によって答えが変わるものであり、普遍的な答えを出すことは不可能と言えます。

しかし、裏を返すと、「その人の立場を踏まえて考えれば、結論は出る」ということになります。

今回は、持ち家が良いのか、賃貸が良いのか、についての結論をお話しします。

 

持ち家か賃貸か、どっちが良いかは人それぞれ!大事なことは、「自分にとって良いのか悪いのか」ということを考える基準を持つことです。

 

持ち家 vs. 賃貸

毎月の出費額からの考察

持ち家か賃貸かを考える時には、まず真っ先に「どっちのほうが金銭的に得なのか?」と考える人が多いと思います。

これは、持ち家・賃貸論争のとても大事な視点です。

まずは、持ち家・賃貸の場合のそれぞれの出費する項目を確認してみましょう。

 

持ち家の場合の出費項目
・住宅ローンの返済(元本・金利)

・固定資産税・都市計画税

・管理費(マンションの場合)

・修繕積立金(マンションの場合)

・管理組合費(マンションの場合)

・地代(借地の場合)

・将来の修繕に備える資金(主に戸建ての場合)

・火災保険料

 

賃貸の場合の出費項目
・賃料

・更新料

 

持ち家と賃貸で比べると、出費する項目は、持ち家の方が多くなります。

特にマンションに住む場合だと、管理費・修繕積立金の負担が重くなります。

一方、戸建ての場合でも、将来建物の老朽化に備えて自分自身で修繕に備える資金を計画的に確保しておかなければなりません。

これだけ見ると、持ち家は非常に出費項目が沢山あり、賃貸の方に分があるように思えますが、もう少し数字で詳しく見てみましょう。

 

ローンに強い人は持ち家がおトク

持ち家の場合、毎月の出費額の大部分を占めるのは、住宅ローンの返済です。

しかし、近年は史上最低とも言えるほどの超低金利状態。

公務員や大企業の職員であれば、凡そ最良条件の住宅ローンを組むことができ、毎月の返済額はかなり低く抑えることができます。

また、公務員の方で東京都職員や特別区職員は、東京都職員信用組合という金融機関で破格の住宅ローンが組め、驚きの50年ローンを組めるなんてこともできてしまいます(通常、長くても35年が最長です)。

さらに、融資手数料やローン保証料といった費用も格安に抑えられ、初期費用は非常に少なくて済みます。

そのため、持ち家と賃貸では、どちらが毎月の出費額が安いかと言うと、公務員や大企業の職員であればほぼ間違いなく、持ち家のほうが安くなります。

 

例えば、以下のようなマンションを例にしてみましょう。

マンションの例
所在地:東京都新宿区

物件価格:3,100万円

管理費:12,100円(月)

修繕積立金:9,500円(月)

組合費:500円(月)

固定資産税・都市計画税:60,000円(年)⇒5,000円(月)

間取り:2LDK

築年数:35年

※同じマンションの別部屋の賃料:170,000円(月)

<賃貸の場合の毎月の出費額>

上記事例のマンションでは、別部屋が賃料170,000円で募集されているため、賃貸の場合は毎月の出費額が170,000円となります。

賃料 170,000円
合計 170,000円

 

<持ち家の場合の毎月の出費額>

次に、持ち家の場合の毎月の出費額を見てみましょう。

毎月の出費の大部分を占めるローン返済額は、ローンの条件によって大きく変動するので、ここでは①都市銀行でローンを組んだ場合と、東京都職員及び特別区職員だけが使える②東京都職員信用組合でローンを組んだ場合とに分けて考えます。

 

①都市銀行でローンを組んだ場合

借入金額3,100万円 金利0.7% 返済年数35年 元利均等返済  

管理費 12,100円
修繕積立金 9,500円
固定資産税・都市計画税 5,000円
組合費 500円
ローン返済額 83,241円
合計 110,341円

 

②東京都職員信用組合でローンを組んだ場合(東京都職員、特別区職員のみ可能)

借入金額3,100万円 金利1.175% 返済年数50年 元利均等返済  

管理費 12,100円
修繕積立金 9,500円
固定資産税・都市計画税 5,000円
組合費 500円
ローン返済額 68,345円
合計 95,445円

 

以上のように、賃貸の場合は毎月の出費が170,000円であることに対して、持ち家の場合の毎月の出費は95,445~110,341円となります。

この事例の物件の場合、持ち家の方が、賃貸の時よりも約60,000円~75,000円、毎月の出費額が安くなります。

事例の物件では、6万円以上の差が出ましたが、当然物件によって出費額の差は増減します。

今回は築35年の中古マンションを例にしましたが、新築マンションなどでは物件価格が割高であるため、この出費額の差は小さくなる傾向にあります。

ただ、概ね持ち家の方が賃貸より、出費額が安くなることは間違いないでしょう。

 

資産形成からの考察

持ち家と賃貸の決定的な違いとして、“自分の物になる” ということが挙げられます。

ただし、住宅ローンを組んで不動産を取得すれば、ローン残債分の負債も抱えることになります。

そのため、不動産という “資産” と “住宅ローン” という負債のバランスを考えなければなりません。

<住宅ローンの減り方と新築マンション価格の下がり方>

 

このグラフを見て明らかなように、マンションの場合ですと、新築から築20年頃にかけて価格が急激に下がり、その後ほぼ横ばいになります。

物件価格の下落スピードよりも、住宅ローン残債の下落スピードが上回るような物件を購入することが、資産形成おいて理想的だと言えます。

<住宅ローンの減り方と中古マンション価格の下がり方>

中古マンションだと、価格が大きく下がった後に物件を購入するため、購入後の物件下落は緩やかになります。

一方、住宅ローンの減り方は新築であろうが中古であろうが変わらないため、同じように減っていきます。

資産形成の観点から考えると、中古物件を購入するほうが有利であると言えるでしょう。

精神的な視点からの争点

持ち家か賃貸かの論争を難しくしているのは、自宅の場合には、単に経済的な問題だけではなく、精神的な満足感も考慮しなければならないからです。

仮に、賃貸よりも持ち家のほうがお得な物件があったとしても、その家に自分が住みたいかどうかは、また別の話です。

どうしても住みたい物件が賃貸物件でしか無い、という人もいるでしょう。

結婚して住みたい家を予算内で探しているけど、なかなか夫婦で気に入った物件が無い、というのはよくある話です。

特に、都心の物件価格は高く、住みたい物件は買えないという人も少なくありません。

そうゆう人は、住みたい物件を購入するまで賃貸に住みながら、自分の属性を高める努力をしたほうが良いでしょう。

 

持ち家に住む人の心配

・近隣に変な人がいたらどうしよう

・将来家族構成が変わるかもしれない

・引っ越しが気軽にできない

 

持ち家に住む人は、やはり何かあった時に気軽に引っ越せないということが大きな心配事なのではないでしょうか。

仮に何かの事情で引っ越したい場合には、売却するか、賃貸に出す(金融機関の承認が必要です)か、という対応を取らなければなりません。

もし、将来的に引っ越す可能性が高いと考えられる場合には、物件の取得段階で売却や賃貸の対応を取りやすい物件に絞って探すと良いでしょう。

 

賃貸に住む人の心配

・ずっと家賃を払い続けなければならない

・高齢者の場合は審査が通らず入居できない恐れがある

・借り物件なので自由にリフォームなどができない

 

賃貸に住む人は、基本的に「借り物に住んでいる」という意識があるため、安心感を得られないという人も多いです。

賃貸物件だと、壁に穴をあけるにも大家の許可を取る必要があり、自由度が低いことに息苦しさを感じる人もいるでしょう。

一生賃貸物件に住むという場合、現役バリバリで働いている時は大丈夫ですが、定年退職後だと入居時の審査が通りづらくなり、結果的に引っ越しが出来なくなってしまう可能性もあります。

 

持ち家も賃貸も、心配事は必ずありますので、事前に把握した上で、なるべく心配事を減らすようにした方が良いでしょう。

 

まとめ

・持ち家か賃貸かは経済的な視点と精神的な視点の両方から考える

・経済的には持ち家が有利

・公務員や大企業勤務なら持ち家のメリットが大きくなる

・将来的に引っ越す可能性のある人は、売却・賃貸の選択肢を確保しておく

 

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