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【賃貸物件編】初期費用を安くするために交渉できる項目とは?

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

【賃貸物件編】初期費用を安くするために交渉できる項目とは?

今回は賃貸物件で初期費用を節約するための方法を解説しますよ!知ってるだけでトクをするお話しです。

賃貸物件の契約で、思ったより高額な初期費用を突き付けられて愕然とした経験はありませんか?

「こんなに費用がかかるとは・・・」

と思った時には、もう契約間近。

出来るなら安く済ませたいものですよね。

でも、安易に不動産屋さんに「安くしてくれませんか?」と言っても、

「これこれこうなんで、これは安くできません」

というように、言いくるめられそうで怖い・・・。

「そもそも、不動産業界のシキタリなんて分からないよ!」

と言う感じですよね(笑)

もちろんそうだと思います。

私はこれまでも散々言っていますが、不動産業界は暗黒業界。

ワケの分からない費用をお客さんに請求することに何の抵抗もない業界なのです。

そこで、今回は賃貸物件の契約条件で、交渉できるところはどれか?ということを解説していきます。

 

初期費用は何がかかるの?

公務員専門の不動産屋

まずは、契約間近で愕然としないために、初期費用の項目を把握しましょう。

前家賃 契約時には初月賃料を支払います。また、月の途中の場合は日割り家賃が発生します。
敷金 家賃1ヶ月分が目安。一旦オーナーに支払いますが、退去時に原状回復費用等を差し引いて返還されます。
礼金 家賃1ヶ月分が目安。オーナーに支払い、敷金のように返還されません。
仲介手数料 契約をまとめてくれた不動産屋に対して支払うサービス料です。住居用賃貸では原則家賃の半月分(入居者の承諾があれば上限1ヶ月分)、事務所用賃貸では家賃の1ヶ月分を上限として支払います。
鍵交換費用 入居時に新品の鍵に交換する費用として管理会社に支払います。
保証料 入居者が契約する際の条件として家賃滞納保証会社への加入が条件となっています。保証料は入居者負担として、保証会社に支払います。
火災保険料 火災や漏水などのトラブルに備えて、入居者が損害保険に加入する必要があり、火災保険料を支払います。

上記は代表的な費用ですが、その他にも不動産業者によっては費用を❝乗っけ❞てくる場合があります。

注意して頂きたいのは、上記の他に請求されている費用があれば、それが本当に正当で必要な費用なのか確認するということです。

例えば、「サービス費用」、「事務手数料」、「契約書作成費用」といった名目が入っていれば要注意です。

これらの業務は本来仲介業務の一部ですが、法律上仲介手数料は上限が設けられているため、名目を変えて多額の費用を請求する業者があります。

よく分からない費用を請求された場合は、必ず不動産屋に内容を確認しましょう。

不動産屋の中には違法だという認識もなく、法律上の範囲を超えて費用を請求するところもあります。こちら側で指摘してあげないと分かってくれない担当も多いです・・・。

交渉できる条件はどれ?

それでは、実際に交渉の余地がある項目はどれなのかを解説します。

基本的には、オーナーや不動産屋がOKと言えば、どの条件も交渉の余地はあると言えます。

問題はその難易度です。

そこで、私の経験上から難易度で分類してみます。

S=ほぼ無理、A=難、B=やや難、C=普通

Sランク 保証料、火災保険料
Aランク 賃料、共益費、敷金、礼金
Bランク 仲介手数料
Cランク フリーレント期間

この難易度は、オーナー側の立場、不動産屋側の立場の両方の経験がある私がランク分けしました!つまり❝的確❞ということです(笑)

Sランク:保証料、火災保険料

保証料や火災保険料というのは、支払い先がオーナーや不動産屋ではなく、家賃滞納保証会社や損害保険会社に対して支払う費用です。

そのため、これを交渉することは、「私の代わりに払ってください」と言っているようなものですので、了承されることはほぼ不可能だと思ってよいでしょう。

Aランク:家賃、共益費、敷金、礼金

家賃、共益費、礼金はオーナーの収入源です。

オーナーは不動産賃貸事業者として不動産の経営をしている立場ですので、その売上となる項目には当然シビアになります。

なので、よっぽどオーナーが早く入居者が決まってほしいなど、焦っていない限り、これらの交渉は困難です。

特に、1~3月といった賃貸需要が盛り上がる時期には、オーナーはかなり強気になるため交渉はさらに困難になります。

反対に、閑散期である5~7月などでは、若干交渉はしやすくなるでしょう。

 

敷金は、退去時に入居者に原状回復費用等を差し引いて返還されるものです。

オーナーは敷金を入居者から取らないと、原状回復費用を回収できないリスクがあるため、交渉は難しくなります。

Bランク:仲介手数料

仲介手数料は、お部屋を探し、内覧案内をし、オーナー側と交渉し、契約を取りまとめてくれた報酬として、不動産屋に支払うものです。

この仲介手数料は、交渉することはできます。

そして、その成功率はそれほど低くはなく、「仲介手数料を安くしてくれませんか?」と言えば、安くしてくれる可能性はあるでしょう。

ただし、これには注意点があります。

それは、仲介手数料を交渉すれば、その不動産屋とは縁が切れる可能性が非常に高いということです。

考えてみれば当然ではありますが、不動産屋の主な収入源である仲介手数料の支払いを渋る人は非常に❝やり甲斐のないお客さん❞となってしまいます。

その契約では仲介手数料を負けてくれたとしても、次に別件で依頼する際には、あまり相手にされなくなるでしょう。

もちろん、この初期費用さえ安くなれば、この不動産屋と縁が切れても構わないという場合には、遠慮なく仲介手数料を交渉してみましょう。

また、法律の範囲を超えて違法な仲介手数料を請求された場合には、断固として抗議しましょう(礼金”乗っけ”とは?東急リバブルの敗訴で不動産業界はどうなる?

Cランク:フリーレント期間

フリーレント期間とは、物件を無料で借りられる期間のことです。

そんなことが出来るの?と思うかもしれませんが、これが最もやりやすい交渉です。

オーナーは、早く入居者が決まってほしいため、入居者にはなるべく早めに契約をしてほしいと迫ります。

しかし、早く契約をすると、その分家賃の発生も早くなり、日割り家賃が高くなってしまいます。

そこで、「契約はすぐにでもしますので、賃料の発生日だけ少し遅らせてくれませんか?」と交渉してみましょう。

オーナーは最大の心配事である入居者の確保の悩みから解放されるため、早めの契約はオーナーにとってもメリットがあります。

そして、賃料発生日を遅らせても、実際に部屋を使える入居日は契約直後から認めてくれるケースが多いです。

なぜなら、契約から賃料発生日までの間、その部屋は❝どうせ誰も使わない❞からです。

だから、オーナーからすると契約してから賃料発生日までのフリーレント期間を認めることは、特にダメージがないのです。

フリーレント期間は、例えば賃料12万円の物件だと、1週間のフリーレント期間だけで3万円もおトクになります。

また、これは仲介手数料のように不動産屋を敵に回すこともないので、非常にやりやすい交渉でしょう。

まとめ

いかがでしたか?

賃貸物件はマイホームとは違い、あくまで住居利用料としてオーナーや不動産屋に支払うものですので、なるべく安く済ませたいかと思います。

不動産屋の言われるがまま支払っていると、よくわからない費用を支払わされることもありますので、十分注意して契約を行ってください。

決して傲慢になることなく、❝ソフト❞に交渉することがコツですよ!

 

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