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悪徳不動産業者の手口!不動産屋になってわかった不動産屋の嘘

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

悪徳不動産業者の手口!不動産屋になってわかった不動産屋の嘘

金井です!今回は、不動産屋でありながら、「不動産屋は嘘つきだ!」という話をします。

賃貸物件を探すときも、マイホームを探すときも、投資用物件を探すときも、不動産屋と関わらないといけないことがありますよね。

私は、今でこそ不動産屋として、賃貸・売買の仲介、管理業務などをしていますが、もともとは投資用不動産を購入するため、沢山の不動産屋の ❝お客さん❞ になっていました。

そして現在、自分が不動産屋になって分かったことですが、いかに悪質な不動産屋が多く、これまで嘘ばかりつかれていた、ということを思い知らされています。

グーグルで「不動産屋 嘘つき」と検索すると、沢山の書籍や記事があることが分かります。

今回は、悪徳不動産業者に騙されないためにその手口を解説します。

 

正直な不動産屋なんていない?

まず最初に、不動産屋は半分以上が嘘つきです。

これは、不動産業界の収益の構造に根本的な問題があります。

まず、不動産業は大きく仲介業務と管理業務がありますが、やはり収入の柱としては仲介業務がメインとなってきます。

仲介手数料で食べている不動産屋がほとんどです。

そして、仲介手数料については、法律で請求できる上限が決まっており、以下の通りになっています。

 

(仲介手数料)

売買 【400万円以上の物件】(物件価格×3%+6万円)×消費税率
賃貸 【住居用】賃料0.5か月分(同意があれば1か月分)×消費税率

【事務所・店舗用】賃料1か月分×消費税率

この段階で、お気づきの方もいるでしょう。

つまり、売買であれば物件価格が高ければ高い方が、賃貸であれば賃料が高ければ高い方が、仲介手数料が高くなり、不動産屋が儲かるのです。

このため、不動産屋はとにかく高い物件をお客さんに紹介する傾向にあります。

不動産の素人が多い客側としては、どうしても不動産屋のいいなりになってしまいがちです。

それでも、「プロに任せれば安心だろう」と思うのは大間違い。

残念なことに、不動産屋の営業マンは、不動産のド素人であることが非常に多いのです。

特に、賃貸仲介や投資用販売の不動産業界では離職率が高く、3年もいれば超ベテランと言われる業界。

そのため、あたかも不動産のプロのように振舞っている営業マンでも、まったく不動産のことに詳しくないということも多いのです。

例えば新築ワンルームマンション投資を勧めてくる営業マンも、その営業マン自身は1件も不動産を持っていないことがほとんど。

全くの素人でも、入社した途端に、数千万円の投資用不動産の勧誘をさせられる業界なのです。

なので、不動産屋の考えていることはただ一つで、「とにかく手数料の高い物件を紹介したい」に尽きます。

お客さんにとって、良い物件かどうかをそもそも判断できないのです。

以上のように、そもそも不動産屋の収益構造や、人材レベルの問題から、嘘つき営業マンが多くはびこることとなってしまっています。

営業マンは高い物件を借りたり、買ってくれるお客さんばかり贔屓にしますが、仲介手数料の仕組みがそうなっているからなのです!

ほぼ詐欺!礼金の”乗っけ”

では、具体的に不動産屋はどうゆう嘘をつくことがあるの解説します。

上述した通り、賃貸物件の仲介手数料で、住居用のものは、原則的に仲介手数料は0.5か月分です。

これについては、

「えっ?賃貸の仲介手数料って1か月分じゃないの?」

と驚かれる方も多いかもしれません。

しかし、実は法令上、住居用の賃貸物件の仲介手数料は0.5か月分が原則で、お客さんの同意がある場合に限り、1か月分の請求をすることができるとなっています。

 

国土交通大臣告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

第四 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額(当該媒介に係る消費税等相当額を含む。以下この規定において同じ。)の合計額は、当該宅地又は建物の借賃(当該貸借に係る消費税等相当額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。)の一月分の1.08倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.54倍に相当する金額以内とする。

当然、わざわざ仲介手数料を1ヶ月分支払うことに同意するお客さんはいません。

しかし、多くの不動産業者はこの規定を無視して、1か月分の仲介手数料を取っていました。

これは大手不動産業者も同じで、昨年判決がでた東急リバブルの裁判でも、この件が争われ、お客さんの同意なく1か月分の仲介手数料を取り続けていた東急リバブルは敗訴しています(礼金”乗っけ”とは?東急リバブルの敗訴で不動産業界はどうなる?)。

この判決が出てもなお、賃貸物件の仲介手数料を1か月分請求し続ける不動産業者は相次ぎ、私のところにも複数の相談を受けております。

そして、賃貸物件の仲介手数料をこれまでのように請求できなくなった不動産屋は、礼金❝乗っけ❞という方法で、利益を補おうとしています。

礼金乗っけは、大家業をしていた私でも知りませんでした。

「乗っけ」は不動産業界の暗号のようなものです。決してお客さんに聞かれてはマズイ言葉です・・・。

自身で不動産業をやるようになって、初めて知りました。

私が投資用物件を所有するオーナーさんから入居者募集を依頼された時のことです。

私は入居者募集の条件を決めて、「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」の条件で募集をしました。

賃貸物件には、オーナー側につく不動産屋(元付業者)と、実際に入居者を探す複数の不動産屋(客付業者)、2社が関わってきます。

募集を始めてすぐに、ある客付業者から電話があり、

客付業者:「今御社(元付業者)で募集している物件ですが、❝乗っけ❞してもいいですか?」

と言われました。

私は当初何のことを言っているかわかりませんでしたが、よくよく話を聞くと、以下なものでした。

 

(本来の募集条件)「敷金1ヶ月、礼金1ヶ月」

(乗っけ後)「敷金1ヶ月、礼金か月」

お客さんに礼金を1か月分多く支払わせて、客付業者が裏で受け取る。

 

この礼金乗っけという手法は、昔からあるやり方で、お客さんを騙して少しでも報酬を多く受け取ろうとする不動産屋の手口です。

乗っけの対策については、過去記事をご覧ください(礼金”乗っけ”とは?東急リバブルの敗訴で不動産業界はどうなる?)。

 

価格交渉はやってるフリ

売買不動産の価格というのは、交渉によって決まります。

販売図面に記載されている金額は、あくまで売主の希望価格であり、そのままの金額で購入するべきではなく、必ず価格交渉をしてみて、お互いの納得のいく契約をするべきです。

しかし、不動産屋の営業マンの多くは価格交渉をやってるフリして、やりません。

これは、上述した取り、売買の仲介手数料は以下の通り、物件価格によって決まってくるからです。

 

(売買)

【400万円以上の物件】(物件価格×3%+6万円)×消費税率

 

つまり、物件価格を値下げしてしまうと、仲介手数料で請求できる金額も下がってしまいます。

そのため、不動産屋の多くは、価格交渉はしているフリをして、実際には全くしていないと思ってください。

価格交渉は売主に喧嘩を売ることにもなりかねないので、口の上手さが大事ですね。

投資用不動産の罠

投資用不動産は、最も嘘やワケの分からないセールストークが蔓延しています。

上述したことの他に、

 

・ずっと売り出されている物件なのに、未公開物件と言う

・毎月赤字だけど、将来の年金がわりと言う

・サブリースをつければずっと安心と言う

 

など、あの手この手で購入させようとしてきます。

中でも最も悪質だと感じることを紹介しましょう。

それは、アパートなどの1棟もの物件の際に、入居率を騙すケースです。

例えば10室あるアパートの内、4部屋しか入居者がいないと、投資家からすると魅力的ではありませんよね。

そこで、売主側の不動産屋は、入居していない部屋について、賃貸借契約書だけ作成し、架空の入居者を作り、あたかも満室アパートを装って物件を売りに出すのです。

こうすれば、投資家からすると魅力的な物件に映ります。

もちろん、実際には残り6室は誰も住んでおらず、売却後すぐに賃貸借契約を解除され、家賃の支払いもされなくなります。

入居者を偽装なんてやりすぎですよね?でも、この手口は割とよくあるので、本当に要注意です。

 

最後に

今回は不動産屋でありながら、不動産業界の闇を公開してしまいました。

もちろん、誠実にお客さんの利益を考えて仕事をする不動産屋もいます。

ただ、残念ながら自分の利益を最優先して、嘘をつく業者が多いことも事実ですので不動産屋の言うことは話半分に聞くということを肝に銘じておきましょう。

またもや不動産業界の闇に切り込んでしまいました・・・。何度も言いますが、同業者からのクレームはお断りです!!

 

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