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知らないと超危険!不動産売買の手付金とは?

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

知らないと超危険!不動産売買の手付金とは?

こんにちは、金井です!
今回は、不動産売買の時に大事な「手付金」について解説していきますよ!

手付金って、何となくわかったようなわからないような・・・という感じですよね。

私も、初めて不動産を購入する時に、手付金のことを知り、「手付金ってこんなに高いの!?ちゃんと戻ってくるんですよね!」と必死になったことを覚えています。

簡単だけれど、きちんと分かっておかないととても危険なのが、手付金です。

手付金の意味をよく分からないまま支払ってしまって、後でそのお金が返ってこない、なんて最悪なことにならないためにも、きちんと理解しておきましょう。

それでは、解説していきます!

そもそも手付金って?

手付金の定義

そもそも、不動産取引で言う「手付金」とはどういう意味なのでしょうか?

(公益社団法人不動産保証協会HPより)

手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。

一般的に上記のように説明されます。

特に高額なモノの売買では、契約と支払いが別々の日に行われることがほとんどです。

例えば、12月1日に不動産の売買をして、代金の支払いは2週間後の12月15日にする、なんて具合ですね。

売主からすると、一刻もはやく代金を支払って欲しいのですが、高額なので買主も現金を用意するのに時間がかかってしまいます。

なので売主は、契約しても代金を支払ってもらうまで「この人、ちゃんとお金払ってくれるのかな・・・」と、心配でなりません。

そこで、登場するのが「手付金」です!

物件の購入は高額なので、まずは一部の金額を手付金として売主に支払い、残りの残代金はまた後日支払う、というように2回に分けて決済を行います。

手付金額は、代金の支払いまでの期間、売主に対して誠意を示すために設定されます。

手付金が高額であれば、買主も本気度を示すことができ、反対に少額であれば、あまり本気度が伝わりません。

「手付金=誠意」というのがポイントです!「これだけ手付金を支払ってるのだから、僕は本気でこの物件を買いますよ~。残代金の支払いで逃げたりしませんよ~」という感じですね。

 

手付金の種類

一口に「手付金」といっても、法的には3種類あります。

以下の表をご覧ください。

解約手付 当事者に解約権を留保させるもの。解約手付として手付金の授受が行われている場合には契約成立後であっても、一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金が解約手付である場合には「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」により、損害賠償を負う必要もありません。
違約手付 債務不履行があった場合、買主違約のときには手付金が違約金として没収され、また売主違約のときは手付金を返還しなければならないとともに手付金と同額を違約金として支払わなければならないという意味をもつものです。多くの売買契約書では手付金に違約手付の意味をもたせています。
証書手付 不動産売買が成立した証として買主から売主に対して交付される手付金。 契約の成立を明確に表すために支払いが行われます。

不動産売買における手付金の意味

上記の3種類の内、不動産売買における「手付金」は、「解約手付」のことを言います。

すなわち、「もし契約後に気が変わって、売買契約を解除した場合は、手付金を全額放棄(没収)すれば解除できますよ」ということです(「手付解約」と言います)。

これは、買主・売主双方からの手付解約が可能です。

 

(買主からの手付解除の場合)⇒手付金放棄

すでに支払った手付金全額を放棄し、売主がこれを領収する。

(売主からの手付解除の場合)⇒手付金倍返し

すでに買主から受け取った手付金全額を返還し、さらにそれと同額の金額を買主に支払い、買主がこれを領収する。

 

こうすることで、手付解除ができ、契約を解約することができます。

つまり、もし気が変わって契約を解約する可能性があるのであれば、手付金はなるべく少ないほうが良い、ということになります。

反対に、契約後に解約されたくなければ、なるべく手付金額を大きくするほうが良いわけです。

ただし、手付解約には期間制限があり、「相手方が履行に着手するまで」というルールがあります。

例えば、売主が、引渡しのために物件の修繕を始めた、などの場合ですね。

このような場合は、買主が手付解約をすることはできなくなります(売主からの手付解約は可能)。

 

売主側からの手付解約は一度でいいからされてみたい。「手付金倍返だぁっ!!!」と言ってみたいものです・・・。実際には、買主側からの手付解約はたまにありますが、売主側からの手付解約は聞いたことがありません。

 

手付金の相場

手付金は本気度の証。

不動産売買では、買主側が希望する物件について、「買付申込書」という書類を売主側に提出し、売買契約締結へと進んでいきます。

「買付申込書」は、買主の①氏名、②住所、③購入希望価格、④ローン特約の有無、⑤希望手付金額といった情報を記載します。

ここで、⑤希望手付金額を買主が提示することができます。

その相場ですが、売買金額の5~20%というのが不動産業界の慣習になっています。

例えば4,000万円の物件であれば、手付金額は200~800万円が相場です。

手付金額は、当然残代金の支払いの際に、差し引かれますので、無事に引渡しまで終了すれば、いくらでも問題がないということになります。

しかし、住宅ローンなどの融資を組む際には、融資実行前に自分の手持ち金額から手付金額を支払わなければなりません。

そうすると、一時的にせよ、自分の貯金額から相当な金額を支出する必要がありますので、中には5%の手付金額でも苦しいという方もいるでしょう。

 

買主としては、手付金はなるべく安い方が良いです。手付金が高くて良いことと言えば、売主側が安心することくらいしかありません。

 

手付金は値切れる!?


買主からすると、手付金は出来るだけ少ないほうが安心です。

「俺は絶対にこの物件を買う!気が変わるなんてことはあり得ない!」

「別にどうせ支払わないといけないお金の一部を払うだけなんだから、構わない。数百万円の出費なんてヘッチャラさ!」

という人は、手付金を値切る必要はありません。

売主側の設定する手付金額で契約を進めてください。

しかし、不測の事態も想定し、極力手付金のための手元資金の出費を避けたいという人は、是非手付金を値切りましょう。

手付金を値切る際に大事なことは、買付申込の段階で、仲介業者に「手付金、なるべく少なめでお願いします」と伝えておくことが重要です。

つまり、値切るというよりは、最初から少ない手付金前提での買付申込を行っておくことが手付金を安く済ませるコツです。

「手付金を低く設定したら買付申込が受け付けてもらえないんじゃないの?」

と心配される人もいるかもしれませんが、私の経験上、手付金が安いからといって契約が流れてしまうことはほとんどありません。

もし手付金が低いことを売主側が不満に思った場合は、売主側から手付金額の増額を求められます。

その場合は、仲介業者が手付金額を売主側と交渉することになりますが、最終的にはそれほど高額な手付金とはならないことが多いでしょう。

ただし、手付金を低くして買付申込を入れる場合でも、あまりに安い金額だと、売主側から購入意思の本気度を疑われてしまう可能性があります。

そこで、おおよそ「100万円」を提示すると、売主側に応じてもらえる可能性が高いです。

3,000~5,000万円の物件価格であれば、おおよそ100万円との手付金を希望しておくのがベターですね。

「100万円」というと、昔TVで観ていた「ウッチャンナンチャン炎のチャレンジャー これができたら100万円!」を思い出します。100万円といえば、大金のイメージがありますよね。えっ、そんなことない?

最後に

いかがでしたか?

不動産契約に慣れている人なんてほとんどいませんので、手付金のことはよくわからないですよね。

でも、契約において手付金とは、買主・売主としてもとても大事な契約条件です。

ここを適当にしてしまい、あとからトラブルになるなんてケースもありますので、最低限以下のことを覚えておきましょう!

 

まとめ
・手付金は契約に対する本気度の証。

・不動産取引において手付金とは、「解約手付」である。

・相場は物件価格の5~20%であるが、交渉次第で安くすることが可能。

・買主としては、不足の事態に備えてなるべく安めの手付金としておくほうが良い。

・手付金額はキリの良い「100万円」を提示すると応じてくれる可能性が高い。

 

手付金は本来義務ではないのですが、不動産取引の慣習になっています。売主側に言われるがままになるのではなく、本来は交渉で決まること、ということを覚えておきましょう!

 

 

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