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マイホームの予算はどうやって決める?年収や維持費からの考え方

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

マイホームの予算はどうやって決める?年収や維持費からの考え方

こんにちは、金井です!

これからマイホームを購入する人にとって、「予算をいくらにするか」ということは、とても大事なことです。

マイホームに限らず、投資用不動産でも、いくらの予算で不動産を購入するのか(できるのか)ということをはっきりさせないと不動産を購入することは絶対にできません。

予算が決まっていないのに、物件探しはできないですよね。

しかし、マイホーム購入にあたっては、様々な要素が絡んでおり、意外にも予算を決めることは容易ではありません。

そこで、重要になってくるのが、「自己分析」です。

マイホームの予算を確定させるためには、「自己分析」が必要不可欠となります。

不動産を購入するには、まずは「自己分析」から、というのは私がこれまでもセミナーや個別面談等でずっとお伝えしてきたことです。

自己分析では、自分の職業・年収・家族構成・年齢・資産・負債といったことを総合的に鑑みて、自分に合った戦略を判断していきます。

「自分の棚卸し」とも言いかえることができますね!

今回は自己分析をして、マイホームの適正予算を決定する方法について解説していきます。

いきなり物件探しをスタートしてしまう人は、なかなか上手くいきません。まずは己を知ること!これが最も大事なことです。

 

マイホーム予算の最大値

それでは、まずは購入できる金額の最大値を探ってみましょう!

もちろん、最大値ギリギリまでの金額で購入する必要はありませんが、そもそも自分の希望するマイホームの金額は、これを下回っていることが絶対条件となります。

住宅ローンの組める金額を把握する

マイホームを購入する時に、全額現金という人はかなり稀でしょう。

通常は、住宅ローンを組んでマイホームを購入します。

つまり、「自分は住宅ローンをいくら組めるのか?」というのが、マイホーム予算の考え方の大きな基礎となります。

そこで重要になってくるのが、勤続年数年収です。

「○年以上勤務すると住宅ローンが組める」

「住宅ローンは年収の○倍まで組めるよ」

といった話を聞いたことがあるのではないでしょうか。

住宅ローンが組めるのか、いくらまでの住宅ローンが組めるのか、金利は何%になるのか、返済年数は何年になるのか。

これらのことを正確に把握しなければ、マイホーム予算を決めることができません。

住宅ローンの制度をややこしくしているのは、各金融機関ことに諸条件が異なってくるからです。

公務員や上場企業勤務の方は、ほとんど全ての金融機関で住宅ローンを組むことが出来、非常に条件の良いローンを選択することが可能です。

現在は歴史上最も低金利でローンが組める時代ですので、これを使わないのは非常にもったいないですね

銀行は社会的信用力の高い職業の人には、お金を貸したくてウズウズしていますよ!

 

それにも関わらず、この住宅ローンを上手く使わないことは非常に勿体ない・・・。

是非、住宅ローンを上手く使ってください。

住宅ローンを組める金額については、年収を基礎に、勤務先、返済比率などを総合的に判断して決定されますが、年収別に概算で借入可能額を求めるには以下が目安となります。

 

<金融機関別住宅ローン借り入れ可能金額目安>

(メガバンク・都市銀行など)

年収 目安借入可能額
300万円 2,110万円
350万円 2,470万円
400万円 3,220万円
450万円 3,620万円
500万円 4,030万円
550万円 4,430万円
600万円 4,830万円
650万円 5,240万円
700万円 6,350万円

 

(住宅支援機構フラット35)

年収 目安借入可能額
300万円 2,700万円
350万円 3,150万円
400万円 3,600万円
450万円 4,050万円
500万円 4,500万円
550万円 4,950万円
600万円 5,400万円
650万円 5,850万円
700万円 6,300万円

上記のように借入可能金額については、メガバンクなどは厳しめ、フラット35は緩め、と言えます。

フラット35では年収の9倍までが借入可能金額の目安になります。

その他にも、地方銀行や信用金庫・信用組合といった金融機関もありますが、概ねメガバンクとフラット35の中間に位置するとお考えください。

以上のことから、住宅ローンの最大値は、フラット35の年収9倍が目安となります。

これがまず大きなマイホーム予算の指針となります。

6,000万円のマイホームが欲しい!と思っても、そもそもそれだけの住宅ローンを組める年収がなければ購入することができないので、予算を改めなければなりません。

また、いくらまでの住宅ローンを組みたいかによって、利用する金融機関もおのずと決まってきます。

例えば、年収の9倍まで住宅ローンを組みたいのであれば、必然的にフラット35を利用することになります。

反対に年収の7倍以下程度でよければ、なるべく金利や諸条件の良いネット系銀行がおススメです。

なお、ここでの年収は、世帯年収のことを言いますので、共働き世帯などではかなりの金額の住宅ローンを組むことができます。

但し、住宅ローンの借入上限は8,000万円であることが多いのでご注意を!

ここまででまずは自分が組める住宅ローンの金額が大体分かるはずです。さて、予算はさらに「頭金」を考えることも必要ですね。

 

頭金をいくら出すのか?

さて、マイホームを購入する時に、多くの人は頭金を出すと思います。

上で述べたように、住宅ローンを組める金額を予算とするのが基本ですが、頭金を沢山出せる方は、予算を高く設定することが可能です。

例えば、年収500万円の人が組める住宅ローンは4,000~4,500万円ですが、頭金を500万円出せば、最大で予算を5,000万円とすることも可能です。

そのため、住宅ローン借入可能額と頭金額の合計が、マイホーム予算の最大値となります。

自分のマイホーム予算の最大値が見えてきましたか?住宅ローンは、普通では考えられないくらいの好条件融資。できるだけこれを活用するのがベストです!

 

返済金額・維持費を意識する

上記でマイホーム予算の最大値を把握できたと思います。

しかし、当然最大値の限界ギリギリまで買う必要はありません。

寧ろ、あまりに大きな金額でマイホームを購入してしまうと、その後の返済や維持費が大変になってしまいます。

そこで、予算最大値以内に収めることはもちろんですが、どの程度の価格帯とするかを考えましょう。

マイホーム購入後は、住宅ローンの返済が始まります。

まずは、毎月の返済金額がいくらになるのか、を把握しましょう。

これについては、返済方法の選択によって大きく異なりますので、あくまで目安にしてください(変動金利か固定金利どっちを選ぶ?公務員にとっての正解は?)。

マイホームにかかる毎月の支出をまとめると、以下のようなものがあります。

 

マイホームにかかる毎月の出費
・住宅ローンの返済(元本・金利)

・固定資産税・都市計画税

・管理費(マンションの場合)

・修繕積立金(マンションの場合)

・管理組合費(マンションの場合)

・地代(借地の場合)

・将来の修繕に備える資金(主に戸建ての場合)

・火災保険料

 

上記の全てを把握した上で、「この金額は毎月支払い続けることができるのか?」ということを考えてください。

元本均等・元利均等といった、若い時に沢山返済するプランや、一定金額を返済するプランなどを選択できます。自分がどのプランに合っているのかによって上手く使い分けましょう!

 

諸費用を把握する

マイホームの購入では、以下のような様々な諸経費がかかります。

 

住宅購入時にかかるお金
①物件価格(土地及び建物)

②消費税(売主が不動産業者の場合)

③登記費用

④仲介手数料

⑤ローン保証料

⑥融資事務手数料

⑦ローン代行手数料

⑧印紙税

⑨リフォーム費用

⑩管理費・修繕積立金の精算金

⑪固定資産税・都市計画税の精算金

⑫火災保険料

 

このように様々な諸経費がかかりますが、正確な金額は物件によりけり。

なるべく安く済ませたいのはもちろんですが、火災保険などはあまり節約しすぎるのも考え物です。

物件購入の節約方法については、過去記事「価格交渉だけじゃない!物件を安く購入する9つの方法」をご参照ください。

予算を考える際に正確な諸経費は計算できませんので、ざっくりと物件価格の7%程度だと考えましょう。

 

まとめ

マイホーム予算の考え方まとめ
①住宅ローンを組める金額を把握する

②頭金支出額を決める

⇒①と②でマイホーム予算の最大値を把握。

③マイホーム購入の諸経費を込みで考える

④毎月の出費額を把握する

⇒③と④で現実的な予算を調整。

上記を意識してマイホームの予算額を決定していきましょう!

いかがでしたか?マイホーム予算って意外に難しいですよね・・・。しかし、これを無視して良い物件の購入はできませんので、必ず予算の把握はしましょう!

 

 

 

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