LINE公式アカウントにて不動産の有益情報を配信中!!(こちらをクリック)

公務員は不動産投資家向き?取るべき戦略・取ってはダメな戦略

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

公務員は不動産投資家向き?取るべき戦略・取ってはダメな戦略

こんにちは、金井です!

今回は、公務員の方から最も相談の多い、不動産投資をテーマにお話します。

私は、元々公務員時代に兼業許可を取得して、不動産投資をバリバリやっていました。

そして、自分で不動産投資をすることで、「公務員って、不動産と相性が良いんだ・・・」ということに気が付いて、公務員を退職して不動産の仕事をしています。

マイホームの購入でも公務員の信用力が有利に働くのはもちろんですが、不動産投資でも公務員という職業は抜群のアドバンテージとなります。

しかし、実際に始めるまでに苦労が多いのも事実です。

そこで、これから不動産投資を始める(もしくは既に始めている)公務員が、ぶつかるであろう壁を、どのように乗り越えるのかについて解説していきます。

私も公務員時代に不動産投資を始める時は、懲戒処分に怯えたり、どんな戦略を取れば良いのか分からず迷走していました(笑)。

 

公務員が不動産投資をしていいのか?

「公務員」と「不動産投資」と聞くとすぐに、

公務員が不動産経営すると兼業違反でしょ?

懲戒処分になるのでは?

と反応する人がいます。

確かに、公務員が不動産投資をして懲戒処分になる事例は、毎年のようにあります。

しかし、私がこれまでセミナー、面談、ブログなどで情報発信をしてきた甲斐あって(?)、徐々に公務員の兼業禁止規定について正確な理解が浸透してきている気がします。

公務員が不動産投資をすることで、兼業禁止規定違反となるのかならないのかについては、「基準を超える不動産投資は、兼業許可を取得しないと懲戒処分になる」というのが答えです。

この辺りのことは、正確な理解が必要ですので、過去記事(公務員の副業禁止規定の正体とは?実際の兼業許可書も公開)を参照してください。

最近では、兼業解禁の民間企業が増えており、公務員も若干兼業を推し進めるような流れがありましたが、やはり現実的には、まだまだできる副業というのは多くありません。

そんな中でも、不動産投資は公務員ができる副業として昔からあるものであり、不動産投資で副収入を得ている公務員の方は沢山いらっしゃいます。

ただし、きちんと兼業規定を理解しておかないと、不動産投資が上手くいっても、公務員人生を台無しにしてしまう恐れがありますので、注意しましょう。

不動産投資で兼業許可をもらうのは、それほど難しいことではありません。どうせなら堂々とやりたいですね!

 

新築ワンルームマンションの罠

さて、公務員の方の多くは、職場に突然聞いたこともない会社から電話がかかってきたことがあるのではないでしょうか?

仕事の電話に名指して掛かってきて出ると、「株式会社○○の者ですが、将来の年金に不安はありませんか?」などと言われます。

そして、よくよく話を聞いてみると、不動産投資をしませんか?という話になります。

どこで俺の所属と名前を知ったんだろう・・・

と不思議ですよね。

公務員の名簿って、普通に書店でも販売されているって知っていましたか?

あるいは、街中を歩いていると、若い女の人が「アンケートに答えてくれませんか?」といって近寄ってきて、話しているうちになぜか、不動産投資をしませんか?みたいな話になっていることも(笑)。

当然ですが、絶対にこのような手口で近寄ってくる人から不動産を買ってはいけません。

いわゆるテレアポやキャッチで近寄ってくる人たちが売っている物件は、「新築ワンルームマンション」です。

人口減少が進む中、都心では今でもワンルームマンションがどんどん建設されています。

「少子化なのに、なんで新築のワンルームマンションが増えているのだろう?」って不思議に思ったことはありませんか?

その答えは簡単で、とにかく「めちゃくちゃ儲かるから」です(笑)。

もちろん、新築ワンルームマンションを買う投資家が儲かるのではありません。

“販売する側”がめちゃくちゃ儲かるのです。

都心の新築ワンルームマンションは、3,000万円近い価格で販売されています。

販売する側は、新築ワンルームマンションを1部屋売るだけで、500~700万円の利益が出ると言われています。

キャッチされたら、「ところで君は何件物件もってるん?」と聞いてみましょう!もちろん、答えは「・・・、ゼロ件です。」となりますが(笑)。

 

そのため、とにかくあの手この手で売るために、テレアポやキャッチをする人間を雇って、半ば強引なセールスを仕掛けてくるのです。

人件費はかかるでしょうが、それでも1部屋売れたら十分に利益を出せる仕組みです。

公務員というのは、名簿も書店で手に入り、信用力があり銀行から融資を組んで購入できるため、新築ワンルームマンション販売をする会社にとっては、カモ中のカモなのです。

このように不動産投資というと、テレアポやキャッチのイメージがあるため、胡散臭いという印象を持つ人も多いかと思います。

しかし、不動産投資は世界最古の投資とも言われ、日本でも江戸時代から不動産投資がされてきました。

不動産投資のノウハウというのは、何百年もの歴史で培われており、社会的な制度もそれを保証してくれています。

宅地建物取引業法、借地借家法、民法、火災保険、地震保険、家賃保証などといった不動産投資のトラブルを回避し、リスクを軽減する仕組みも整っています。

しかし、不動産投資で残念な末路を辿ってしまう人も一定数いるため、不動産投資って怖いなというイメージを持たれています。

不動産投資というのは、人によって取るべき戦略が異なります。

公務員を含め、ほとんどの人にとって、新築ワンルームマンションは取ってはいけない戦略です。

買えば毎月赤字で、サブリースの賃料は数年後に下げられ、売却したくても購入時に新築プレミアで割高に買っているため思うような金額で売れない・・・、という結末になります。

ものすごく年収が高い医者や弁護士などにとっては、新築ワンルームマンションの節税メリットを活かすことができるため、正しい戦略であるとも言えるでしょう。

このように、不動産投資の戦略は千差万別、公務員なら公務員なりの戦略というのがあるのです。

成功者のやり方を真似てもダメですよ!①属性、②時代、③目標、この3つによって戦略は変わってきます!

 

かぼちゃの馬車事件後の不動産業界

2018年、世間を大きく騒がせた“かぼちゃの馬車事件”をご存知ですか?

かぼちゃの馬車とは、スマートデイズという会社が展開していた女性専用シェアハウスのブランド名です。

2018年の前半までは、最もサラリーマン投資家が台頭した時代でした。

それまで不動産投資と言えば、お金持ちのビジネスでしたが、信用力のあるサラリーマンが金融機関から融資を引いて、バンバンと不動産を買い漁っていたのです。

この時代は、はっきり言ってどんな物件でも“買えてしまう”ため、無謀な不動産投資に対しても、金融機関は融資をしました。

その最たる例が、かぼちゃの馬車事件なのです。

スマートデイズは、「頭金ゼロ、30年保証の家賃保証(サブリース)」を謳い、サラリーマンに対してかぼちゃの馬車を売りまくりました。

確かに、本当に30年も一定額の家賃保証をしてくれるのであれば、投資家は安定的に収入を得ることができるかもしれません。

しかし、かぼちゃの馬車は、もともと物件価格に対する収益性に問題があるシェアハウスであったため、家賃保証をしたはずのスマートデイズは事業破綻してしまい、投資家に賃料が支払われなくなったのです。

投資家は、シェアハウスの家賃が入金されていないにも関わらず、銀行へ返済をしなければなりません。

当然、賃料収入から返済をする予定の投資家たちは返済ができずに、不動産経営が実質破綻するケースが相次ぎました。

これが、かぼちゃの馬車事件の全貌です。

なぜ、このような話をしたのかというと、不動産投資家にとってかぼちゃの馬車事件前と後では、状況が一変してしまったからです。

かぼちゃの馬車は、冷静になってみてみると、返済比率が高く(100万の家賃収入に対して返済が90万円位のイメージ)、不動産投資としては完全にアウトな投資でした。

にもかかわらず、このような投資に積極的に融資を行った銀行があります。

それが、スルガ銀行です。

スルガ銀行は、当時全国で最も不動産投資に積極的な金融機関として有名で、サラリーマンや公務員で年収が一定以上であれば、高金利ではありますが問答無用で融資を実行していました。

そしてスルガ銀行は、かぼちゃの馬車にも積極的に融資を行い、破綻する不動産投資家が続出したのです。

当然悪いのは・・・、ハンコを押した投資家ですが(笑)、あまりに不動産投資に積極的になり過ぎた金融機関に対して、金融庁が融資の引き締めを行うよう指導することになりました。

「なんてヒドイ!」と思ったあなたは要注意!投資家は全ての責任を背負う代わりに、リターンを得るのです。

 

金融庁からの指導は、スルガ銀行だけでなく、全国の金融機関に対しても行われ、不動産投資に対する融資は以前では考えられないくらい厳しくなりました。

最近で、不動産投資を始めようとする場合は、“頭金3割”が目安条件となっています。

5,000万円のアパートを購入するには、頭金で1,500万円入れてくださいということです。

かなり厳しいですよね(笑)。

このように、かぼちゃの馬車事件をきっかけに、どの投資家もなかなか融資が引けずに買えない状況が続いています。

今は厳しい情勢が続いていますが、だからといって諦めるのは早いです!何事も良い側面と悪い側面がありますので、良い側面を利用しましょう!

 

公務員が今取るべき戦略

それでは、公務員は不動産投資ができないのかというと、決してそうではありません。

一部の銀行では、まだ積極的に不動産融資を行うところがあります。

頭金ゼロのフルローンとまではいきませんが、頭金1割程度まで抑えることができる場合もあります。

また、銀行が融資をしてくれないため、投資用不動産の価格が下がってきている傾向にあり、物件価格でみるとお買い得物件もチラホラ見受けられるようになりました。

数千万円の投資は難しいかもしれませんが、500万円前後の(新築ではなくて)都心のワンルーム物件などは、リスクが低くても利回り8%前後で出てきていますので、貯金しておくくらいであれば現金購入するのもアリでしょう。

実際に、周囲のベテラン不動産投資家たちは、最近価格の下がった物件を現金購入しています。

現金購入する際の一番大きなデメリットとして、”手元から大金がなくなる”ということがありますが、都心の流動性の高い(売却しやすい)物件を買っておくことで、いつでも現金化できるという自信があり、それほどのマイナス要素にはならないでしょう。

また、融資が厳しい最近の情勢がいつまでも続くとは考えにくいため、いずれ不動産融資が活発になった時に備えて、自分自身の信用力を高めておく必要があります。

そこで重要な要素となるのが、”経験値”です。

金融機関は、基本的に未経験者には融資をしない傾向にあります。

特に、不動産を買ったことのない人に対してはどうしても消極的になります。

よく、「将来融資を引けるように」とコツコツと貯金額を増やす人がいますが、それだけでは不十分です。

ある程度のお金が貯まれば、小さな物件からでも不動産投資を始めてみるというのが、今後大きく不動産投資を拡大していきたい場合には重要になります。

何かしらで不動産を持っていると、自分の資産と経験値の証明にもなり、所有物件を担保に入れて新たな融資を引くことも可能になります。

担保に差し出せる物件をすでに所有していることを、融資の条件としている金融機関もあるくらいです。

融資が厳しい時代においては、なるべく手元の現金を使って割安になった物件を買い、経験値を高めておく。

そしてまた来る”融資が組める”時代に備えて信用力をつけておく。

これが公務員にとっても、現在取れる最善の戦略だと思います。

 

公務員と不動産の相性が良いということは、マイホームでも投資でも同じです。せっかく公務員でしたら、投資用でもマイホームでも上手く不動産は買いましょう!

 

 

「属性」を活かしたマイホームづくりとは?

「良い物件を見つけること」「良い条件で住宅ローンを組むこと」この2つが良いマイホームを手に入れるコツです。不動産の購入は、自分の職業・収入・年齢・家族構成といった「属性」を把握した上で戦略的に行うことが必要となります。知っていると知らないでは、数百万円もの差が出るのが不動産業界。まずはLINE公式アカウントでお問い合わせください。

不動産知識カテゴリの最新記事