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プロ直伝!物件内覧で見るべき8つのポイント

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

プロ直伝!物件内覧で見るべき8つのポイント

マイホーム探しを始めると、物件の内覧をすることになります。

しかし、内覧の時にいったいどこをチェックすればよいのでしょうか?

「物件の内覧に行くときに、どこを見れば良いのかわからない・・・」

「なんとなく気に入ったけど、本当にここで良いのだろうか・・・」

「どこか重要な見落としはないのだろうか・・・」

物件内覧は、意外と難しいものです。

そこで今回は、失敗しない物件選びのために見るべき8つのポイントをご紹介します。

意外と難しい物件内覧。プロ中のプロである金井が内覧時に見るべきポイントを解説します!

 

管理体制

公務員専門の不動産屋 金井滋

マンションでは、管理体制が物件内覧の最も重要なチェックポイントです。

マンションのように1部屋だけを所有する(区分所有建物と言います)場合、所有者が改装できるのは室内だけです。

エントランス、廊下、エレベータ、集合ポスト、玄関、ベランダ、駐車場、駐輪場、庭などは共用部分であるため、住民1人の力ではどうにもすることが出来ません。

そのため、マンションの共有部分を実際に目で見て、共有部分の管理がしっかりされているのか(清掃や修繕)を確認する必要があります。

いかに資料で良さそうに見える物件でも、実際に行ってみると廃墟と化している物件は沢山あります。

管理体制がずさんになりやすいマンションには、以下のようなものに多いです。

注意1:自主管理

通常、マンションは建物全体を管理するために、管理会社に管理を委託しています。

しかし、一部のマンションでは管理会社に委託せず、住民がそれぞれ分担して清掃などを行うことがあります。

このような自主管理の物件はプロが管理しているわけではないので、比較的管理体制がずさんになっていく傾向にあります。

ただし、稀に自主管理でも素晴らしい管理体制を維持しているマンションもあります。

これは、例えば都心の価格が高めの物件に多いです。

価格の高いマンションでは、住民も建物を維持しようと頑張るため、良好な管理体制を築けていることが多いようです。

注意2:総戸数が少ない

マンションの管理は、各部屋に居住する住民から徴収する管理費で賄われています。

そのため、総戸数が少ない物件だと、管理費として徴収できる金額も少なくなり、その結果十分な管理体制を築けないことが多くなります。

目安としては、総戸数20戸以下のマンションは少なめと言え、管理体制はより注意深くチェックする必要があるでしょう。

管理体制の悪い物件は、行ってみればすぐに分かります。同じ築年数でも、管理体制が違うと全く違う雰囲気になっています。

 

内装設備

公務員専門の不動産屋 金井滋

中古物件だと、売主側の販売方針により、室内の内装が様々です。

室内の設備が新しくリノベーションされた物件もあれば、夜逃げ同然にボロボロの状態にで売りに出されているものもあります。

仮にリノベーションされていても、全ての設備が取り換えられているものもあれば、壁紙を新しくしただけという簡易的なリノベーション物件もあります。

全ての設備が取り換えられている(フルリノベーション)物件であれば、内装に関しては新築物件と同じのため、特に内装については注意する必要はないでしょう。

しかし、一部リノベーション物件や、全くリノベーションされていない物件については、購入した後、必要に応じて自分でリノベーションを発注する必要があります。

その時に最も注意しなければならないのは、水回りです

風呂、トイレ、キッチンは特にリノベーション費用がかかります。

反対に壁紙の取替などは、意外にもそれほどの金額になりません。

そのため、水回りの設備を交換する必要があるかどうかは、特に注意深く確認しましょう。

場合によっては、水回りの交換費用を価格交渉の材料とすることもできるでしょう。

室内はお金をかければどうとでもできてしまいますが、具体的にいくらくらいかけば、快適な部屋になるのか想像してみましょう。

 

壁の厚さ

こちらも特にマンションの場合に重要になることですが、壁の厚さは実際に軽く叩いてみて確認する必要があります。

レオパレスの施工不良が問題になったように、ごく一部のマンションでも構造に疑わしいものもあります。

建築の不備でなかったとしても、騒音は人それぞれの感じ方も違うため、どの程度音が響きそうなのかは、内覧時にイメージをつかみましょう。

しばらく室内にいて、どのくらい騒音が聞こえるのかは、内覧してみないと分からないことです。

 

日当たり

公務員専門の不動産屋 金井滋

日当たりは、いかに管理体制が良好でも、いかに内装が綺麗でも、購入した後にはどうすることもできません。

必ず、内覧時に日当たりを確認しておきましょう。

最近では浴室乾燥機があれば、あまり日当たりを気にしないという人もいますが、人間が幸せを感じるホルモンであるセロトニンが活性化するためには、日差しを浴びることが重要だと言われています。

日当たりは、住んでからの住み心地に非常に大きく影響を及ぼすため、実際に内覧時にどの程度太陽の日が室内に入るのかを確認しましょう。

また、現在は日当たりが良くても、将来的に近くに高い建物が建築される可能性も考えられます。

これは完全に防ぐことはできませんが、以下の2点を参考にしてみてください。

注意1:周辺建物の築年数

現在周辺に建っている建物が新しい場合は、その建物が取り壊されて大規模な建物が建築可能性は低いと考えられます。

例えば、綺麗な戸建てが沢山並んで建っているような場合は、それほど心配はいらないでしょう。

注意2:法令上の制限

地域には、建物を建築する時の規制が様々あります。

高さ制限や、建蔽率・容積率を把握すれば、概ねどの程度の建築物が建てられる可能性があるのかを予測することができます。

ただし、法令上の制限は将来変更される可能性がありますので、ご注意ください。

「日当たり=幸福感」というのは科学的にも証明がされていますよ!

 

寸法

「無事にマイホームを購入して引っ越そうとしたら、実は今使っているベッドが入らなくて泣く泣く買い替える羽目になった」

ということは、引越しの時によくあるミスです。

注意しなければならないのは、ベッドや洗濯機・乾燥機など、大きな家具家電です。

玄関ドアや廊下、室内扉などの幅も見落としがちです。

内覧時には、今持っている家具家電が入りそうか確認し、引越し前に採寸は必ず行いましょう。

 

外壁

意外に見落としがちなのが、外壁の確認です。

物件は築年数とともに劣化していくため、外壁塗装が剥がれたりして、修繕が必要になってきます。

戸建ての場合は、自分で外壁塗装を発注しなければならず、場合によっては大きな出費になってしまいます。

マンションの場合は、毎月徴収される修繕積立金から外壁塗装が行われることになりますが、管理体制が悪いと外壁の修繕も全く実施されず放置されることがあります。

現時点で外壁が相当劣化していないか、将来的にどの程度の修繕が必要となってくるのか、内覧時にイメージするようにしましょう。

この点は、不動産業者に質問してみると良いでしょう。

 

接道状況

公務員専門の不動産屋 金井滋

物件に接している道路についても、内覧時に確認しておきましょう。

特に戸建ての場合、どのような道路に接しているかによって、不動産そのものの価値に大きく影響してきます。

また、駐車場がある場合は、その利用方法にも注意しなければなりません。

以下の2点に注意しましょう

注意1:セットバック

接している道路の幅が狭い場合、将来建て替える時に、敷地の一部を道路として差し出さなければならない場合があります(セットバック)。

これは、建築基準法第42条第2項の規定に基づき、建替えの時には、道路中心線からそれぞれ2mずつ幅を取らなければならなくなっているからです。

内覧時に、道路が4m未満に見える場合は、将来セットバックの可能性があるのか注意が必要です。

 

注意2:私道の有無

道路は一般的に、国や都道府県などが所有しているとイメージをすると思いますが、実は一般人が所有している(私道)場合もあります。

多くの場合は、周辺住民の共有になっていて、無償で通行できますが、稀に通行料などがかかる場合や権利関係でトラブルになっていることもあります。

接道の話は信頼できる不動産屋に聞いてみましょう。信頼できる不動産屋…、そう、金井のことです!

 

周辺環境

物件を内覧する際には、販売図面を持っていくと思います。

この販売図面は、売主側の業者が作成したものですので、その物件がいかに素晴らしいかということしか書かれていません。

「駅徒歩5分って書いていたけど、実際には10分だった」

「近くにスーパーがあるって書いていたけど、スーパーと呼べるほどの店じゃなかった」

このようなことはよくあることです。

内覧時には、なるべく最寄駅まで実際に歩いてみて、正確な駅距離を確かめましょう

余裕があれば周辺をブラブラして、環境を肌で感じてみるのも良いですね。

物件内覧で何を見るのか分かって頂けましたか?最近はネット上で分かることも多いですが、やはり現地調査をしないと分からないことは沢山ありますね。

 

 

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