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マイホームは負債?資産?負動産を買わないための注意点

金井 滋(Shigeru Kanai)

金井 滋(Shigeru Kanai)

マイホームは負債?資産?負動産を買わないための注意点

多くの人にとって、一生で一番高額な買い物になるマイホーム。

マイホームは、最大の資産形成術です。

しかし、戦略を立てて購入しなければ、思わぬ ”負債” に姿を変えてしまう危険性もあります。

ロバート・キヨサキ著の「金持ち父さん貧乏父さん」には、お金を生み出すものが資産であり、お金を支出するものは負債である、と定義されています。

これによると、毎月住宅ローンや維持費を支払うマイホームは ”負債”と定義されることになりますが、果たしてマイホームは負債なのか資産なのか、どちらなのでしょうか?

マイホームが負債だとすると、購入せずに一生賃貸物件に住んでいるほうが良いのでしょうか?

持ち家(マイホーム)か賃貸かということについては、「持ち家か賃貸か?100年論争に決着」で述べたように、特に公務員の場合は、明らかに持ち家であるほうが経済的に有利であることは間違いありません。

しかし、一部ではマイホームが負債と言われているように、正確な理解をしておかなければ、本当に賃貸よりも多くのお金を失ってしまうことにもなりかねません。

そこで、今回はマイホーム購入で失敗しないための注意点をお話しします。

ロバート・キヨサキの資産と負債の考え方は非常に大事ですね。

 

マイホームは負債なのか?

まず結論を言うと、「マイホームは、負債と資産の両方の側面がある」ということです。

負債とはすなわち、毎月お金を奪っていくものですが、マイホームは確かに、住宅ローンの返済や修繕費、固定資産税・都市計画税といった支出があり、負債のようにも思えます。

しかしその反面、所有する住宅に住んで生活をすることができるという、経済的な利益があります。

これはとても大きな利益です。

賃貸であれば、毎月家賃を支払わなければなりませんが、その金額は決して安くありません。

賃料が14万円だとすると、一年間で168万円、10年間で1680万円もの金額を不動産を所有するオーナーに支払うことになります。

マイホームに住んでいたら、この金額は支払う必要がありませんので、実質的に賃料相当分の収入を得ているという意味では資産と言えるでしょう。

負債という側面からみると、マイホームは確かに毎月住宅ローンの支払いはあります。

しかし、そのお金を支払えばローンの残債が減少していきます。

さらに、現在は超低金利で住宅ローンを借りることができ、返済金額のほとんどは元本で、金利部分は微々たるものです。

つまり、マイホームの支出は自分のローン残債を減少させますが、賃貸の支出はオーナーの賃貸経営の売上になるだけです。

持ち家と賃貸では、毎月の支出があるという面では同じでも、その支出が持つ意味は大きく異なります。

ここまで言うと、マイホームを買うことは大正解で、賃貸が間違いみたいに聞こえると思いますが、注意が必要です。

どんなマイホームであっても、賃貸より持ち家が必ず経済的に有利になるわけではありません。

不動産の購入で大切なこと

マイホームであろうが、投資用物件であろうが、不動産を買う時のポイントは2つあります。

それは、

①良い物件を

②良いローンを組んで

買うことです。

投資用不動産であろうが、マイホームであろうが、このポイントは基本的に変わりません。

しかし、不動産というものは実に様々です。

マンションもあれば戸建てもあります(参考:マンションか戸建てか?それぞれのメリット・デメリットを比較)。

立地も様々で、都心や郊外、駅近や駅遠。

新築か中古か。

また、住宅ローンの選び方も非常に重要です。

超低金利時代が続き、公務員のような信用力がある立場であるならば、凡そ日本で最好条件の住宅ローンが組めます。

しかし、金融機関も様々あり、都市銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ネット銀行、住宅支援機構(フラット35)など、どれを選ぶのかによって、毎月の支払金額や総支払金額が大きく異なります。

金利にも変動金利と固定金利があります(参考:変動金利か固定金利どっちを選ぶ?)。

良い物件を選ぶって、当たり前のことですが、なかなか出来る人は少ないんですよね。

 

本当に一生住み続けるの?

公務員専門の不動産屋

日本では昔から、

「一国一城の主」

「夢のマイホーム」

という言葉があり、マイホームを持って一人前であるという風潮があります。

そして、一旦マイホームを手にすると、一生その家に住み続けるというのが一般的な考え方で、理想的な人生と思われてきました。

しかし現代では、終身雇用制度の崩壊、離婚率の上昇など、想定通りの人生を送れる人は少数になりつつあります。

あるいは、自分から人生の方向転換を選択する人も沢山いるでしょう。

しかし、マイホームは基本的に35年ローンを組んで購入します。

仮に、30歳でマイホームを購入したとすると、ローンが終わる65歳まで、あるいはその後も本当に一生その家に住み続けるのでしょうか?

こればかりは誰にも分かりません。

転職する人もいますし、離婚や病気など、様々な理由でやむを得ず引っ越すこともあるでしょう。

つまり、私たちはマイホームを購入する時に、住めなくなった場合のことを考える必要があるのです。

そして、住めなくなったマイホームに対する対処法は以下の3つしかありません。

①賃貸する(ローン残債がある場合、金融機関の承認が必要)

②売却する(ローン残債がある場合、売却代金等で全額返済が必要)

③空家で放置する

空家で放置するのは、非常に勿体無いことです。

やはり、住めなくなった以上は、いかにその物件を有効活用するか、ということを考える必要があります。

できるだけ有利に、賃貸する(誰かに家を貸し出して家賃収入を得る)か、売却してなるべく売却益を得たいですよね。

つまり、マイホームの購入では、住めなくなった時でも経済的利益を生む資産となるような物件を選ぶことが重要です。

人生何があるか分かりませんよね、一生同じところに住み続ける可能性は寧ろ低いのではないでしょうか?

 

良い物件の選び方

条件1:毎月の支出が賃料相場を下回る

まず、買った方が安く住める物件であることが重要です。

買った方が高くなってしまう物件であれば、当然借りて住んだ方が毎月の支払はラクになります。

もちろん、それでも持ち家だと、ローン元本の支払いで残債が減少するというメリットはありますが、それでもやはり借りるよりも安くないと危険です。

それは、仮に将来的にその物件に住まなくなった時の対処が難しくなるからです。

例えば、30歳の時に35年ローンでマイホームを購入した男性サラリーマンがいたとしましょう。

しばらくは仲良く家族で住んでいましたが、40歳の時に残念ながら、離婚してしまったとします。

当然、1人で住むには広すぎるため、その家から引っ越すことになります。

このような場合でも、まだ25年間住宅ローンが残っているため、毎月ローンの返済は続きます。

そこで、①を選択して、金融機関に承認をもらい、その家を第三者に貸し出しました。

この時に、毎月の支出分(ローン返済、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税など)より、賃料収入が少ないと、毎月赤字になってしまいます。

しかし反対に、賃料収入が15万円で、毎月の支出が13万円だった場合には、毎月2万円の手取りアップにもなります。

これは、立派な不動産賃貸経営ですので、兼業規定には注意ください(参考:公務員の副業禁止規定の正体とは?実際の兼業許可書も公開)。

賃貸した場合に、収支が黒字になれば、マイホームが収益物件に姿を変え、間違いなく資産と呼べるものになります。

反対に収支が赤字になれば、住めないにも関わらず毎月お金を奪う ”負動産” になってしまいます。

条件2:ローンの残債減少速度が物件価格の下落速度より早い

住めなくなった場合には、マイホームを売却することも検討しなければなりません。

売却する時には、ローンの残債が減り、なおかつ物件価格がそれほど下落していない状態が理想です。

ローンの残債は(滞納しなければ)必ず右肩下がりで下がっていきます。

一方、物件価格はそう単純ではありません。

基本的には築年数の経過とともに下がっていきますが、必ずしも右肩下がりとは言えず、市場が良ければ上がることもあります。

不動産市場がどうなるかは、株価と同じで誰にも分かりません。

2020年東京オリンピック・パラリンピックが終われば下がると言う人もいれば、反対に物価上昇により物件価格も上がると言う人もいます。

しかし、市場は分からなくても、不動産の価格の変動には、ある程度の傾向があります。

ローン残債とマンション価格の下落は一般的に以下のようになっています。

先ほどの例のように、10年間住んだ後にマイホームを売却する場合、購入から10年が経っているため、ローンの残債は10年分減っていますが、不動産の価格も下がっています。

マンションでは、新築から築20年ごろにかけて急激に価格が下がり、その後は横ばいに近い下がり方をします。

そのため、一番注意しなければならないものは、新築マンションです。

新築マンションは、誰かが住んだ瞬間に価格が2割程度減少すると言われています。

新築分譲時に4,000万円で購入したマンションも、1日でも住めば中古マンションとなり、凡そ3000万円台前半に一気に価格ダウンしてしますのです。

当然、住宅ローンの減少スピードよりも物件価格の下落スピードが速いため、売却すれば大幅な損失が出てしまいます。

つまり、もし住めなくなった場合に、賃貸するにしても、売却するにしても、中古住宅のほうが経済的には非常に有利です。

それでも新築住みたい場合は、マンションよりも戸建てを選ぶ方が良いです。

特に都心であれば、物件価格の大部分は土地であり、建物の価格は非常に割合としては少なくなります。

東京都内の5,000万円の新築木造戸建てであれば、土地3,500万円、建物1,500万円というイメージです。

都心不動産のイメージ

新築も一旦誰かが住んでしまうと大幅に価格が下落してしまうと言いましたが、それはあくまで建物の話です。

(市場を考慮しなければ)土地の価格は変わりません。

ですので、建物の価格は大幅ダウンしてしまいますが、そもそも建物の価格割合が小さいため、価格全体としてはそれほど大きな下落とはなりません。

マンションで新築に住みたい人は、フルリノベーション物件を検討しましょう。

フルリノベーションとは、室内を一旦空っぽ(スケルトン状態)にして、全て新調したものです。

中身は全て新しいので、住み心地は新築と変わりありません。

しかし、あくまで中古マンションですので、住んだとしても大幅な価格ダウンはなく、売却する際にも安心感があります。

都心の戸建てはほとんど土地値です。木造建物の価格って意外と安いんですよね・・・

 

まとめ

・マイホームは負債と資産の両方の側面を持っているため、そのバランスが大事

・マイホームは一生住み続けるかは分からないことを前提に選ぶ

・住めなくなった場合には、①賃貸するか、②売却するか、のどちらを選択しても利益がでるようにする

・中古物件のほうが基本的に有利

・新築に住みたい人は、立地の良い戸建てかフルリノベーションマンションを選択

良い物件を良いローンを組んで買う。この大原則を守っていれば、不動産の購入で失敗することはありません。

 

 

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